Onroerendgoedbelasting in Italië uitgelegd

Wie een woning koopt of bezit in Italië krijgt te maken met verschillende belastingen. Het is belangrijk om belastingen bij de aankoop te onderscheiden van jaarlijkse heffingen tijdens het bezit en mogelijke belastingen op verhuurinkomsten. Voor een overzicht van alle bijkomende kosten, inclusief notaris, technisch onderzoek en renovaties, leest u onze gids over de totale kosten van vastgoed kopen in Italië.

Welke vastgoedbelastingen bestaan er in Italië?

Voor particuliere kopers zijn drie groepen relevant: aankoopbelastingen, jaarlijkse heffingen zoals IMU en TARI, en eventuele belastingen op huurinkomsten. De exacte situatie hangt af van de verkoper, de kadastrale categorie, de gemeente, het gebruik van het pand en de persoonlijke omstandigheden van de eigenaar.

Belastingen bij aankoop van een woning

Aankoop van een particulier of een btw-vrijgestelde onderneming

De aankoop van een woning van een particulier is doorgaans niet onderworpen aan btw. In de gebruikelijke situatie zonder prima casa-voordeel gelden:

• Registratiebelasting (imposta di registro): 9%, in beginsel met een minimumbedrag van €1.000;
• Hypotheekbelasting (imposta ipotecaria): €50;
• Kadastrale belasting (imposta catastale): €50.

Dezelfde hoofdlijnen kunnen gelden wanneer een onderneming een woning verkoopt onder een btw-vrijstelling. Een verkoop door een onderneming is dus niet automatisch btw-belast.

Aankoop waarbij wel btw verschuldigd is

Bij bepaalde verkopen door ondernemingen, waaronder specifieke verkopen door bouw- of renovatiebedrijven, is btw verschuldigd. Voor woningen zonder prima casa-voordeel gelden doorgaans de volgende tarieven:

• 10% btw voor de meeste gewone woningen;
• 22% btw voor woningen in de kadastrale categorieën A/1, A/8 en A/9;
• vaste registratie-, hypotheek- en kadastrale belastingen van €200 per belasting.

De btw wordt berekend op de overeengekomen verkoopprijs. Het onderscheid tussen een btw-belaste en een vrijgestelde verkoop moet vóór de aankoop worden vastgesteld.

Wat betekent het prezzo-valore-stelsel?

Onder bepaalde voorwaarden kan een particuliere koper bij een aan registratiebelasting onderworpen aankoop van een woning verzoeken om belasting te betalen op basis van de kadastrale waarde in plaats van de werkelijke koopprijs. Dit heet het prezzo-valore-stelsel. Het geldt niet voor aankopen die onderworpen zijn aan btw en moet uitdrukkelijk bij de notariële akte worden aangevraagd.

Bij een woning zonder prima casa-voordeel wordt de kadastrale belastbare waarde doorgaans berekend als kadastraal inkomen × 1,05 × 120. Voor kwalificerende prima casa-aankopen is de factor doorgaans 110 in plaats van 120.

Voorbeeld: bij een kadastraal inkomen van €900 bedraagt de waarde voor een gewone tweede woning €113.400 (€900 × 1,05 × 120). Bij een toepasbaar tarief van 9% komt de proportionele registratiebelasting uit op €10.206, exclusief de vaste belastingen. De werkelijk betaalde koopprijs kan aanzienlijk hoger liggen. Dit is slechts een rekenvoorbeeld: uw notaris moet de toepasselijkheid en gegevens controleren.

Wanneer geldt de prima casa-regeling?

Bij een aankoop die aan de voorwaarden van prima casa voldoet, kan de registratiebelasting doorgaans dalen van 9% naar 2%, met €50 hypotheekbelasting en €50 kadastrale belasting. Bij een btw-belaste aankoop kan doorgaans het verlaagde btw-tarief van 4% gelden, met drie vaste belastingen van €200.

Een prima casa is echter niet simpelweg het eerste huis dat iemand ooit in Italië koopt. Er gelden wettelijke voorwaarden voor de koper, de woning, eventueel reeds bestaande eigendommen en de band met de gemeente, bijvoorbeeld op het vlak van woonplaats of werk. De categorieën A/1, A/8 en A/9 komen niet voor deze aankoopfaciliteit in aanmerking. Laat altijd vooraf beoordelen of u werkelijk in aanmerking komt.

IMU: gemeentelijke vastgoedbelasting

IMU (Imposta Municipale Propria) is een gemeentelijke belasting op vastgoed. Voor buitenlandse eigenaars die een Italiaanse tweede woning bezitten, is IMU doorgaans relevant. Ze wordt niet rechtstreeks berekend als een percentage van de marktwaarde: de kadastrale gegevens en het geldende gemeentelijke tarief spelen een belangrijke rol.

Een woning die voldoet aan de regels voor de eigen hoofdverblijfplaats (abitazione principale) is doorgaans vrijgesteld, met belangrijke uitzonderingen voor de categorieën A/1, A/8 en A/9. Het enkele feit dat een woning uw enige eigendom in Italië is, volstaat niet om automatisch de IMU-vrijstelling te krijgen.

TARI: gemeentelijke afvalheffing

TARI is de lokale heffing voor afvalinzameling en -verwerking. De berekeningswijze hangt af van de gemeente en kan rekening houden met de oppervlakte, het gebruik en de bewonerssituatie. Ook bij beperkt gebruik van een tweede woning kunnen verplichtingen blijven bestaan. Laat de plaatselijke regels controleren.

Wat als u niet in Italië woont?

Niet in Italië wonen betekent niet dat u geen Italiaanse belasting verschuldigd bent. Uw woning kan in Italië aanleiding geven tot IMU, TARI en eventueel belastingen op huurinkomsten. Daarnaast kunnen fiscale aangifte- of rapportageverplichtingen bestaan in uw woonland. De toepassing van belastingverdragen, verrekeningen en nationale regels moet per situatie worden beoordeeld.

Belastingen bij verhuur van een Italiaanse woning

Bij verhuur kunnen Italiaanse inkomstenbelastingen verschuldigd zijn. Onder bepaalde voorwaarden bestaat voor particuliere eigenaars de regeling cedolare secca, maar de toepasselijkheid en tarieven hangen onder meer af van de soort verhuur en de individuele omstandigheden. Bij kortetermijn- of toeristische verhuur kunnen bovendien afzonderlijke registratie-, identificatie- en lokale vergunnings- of meldingsregels gelden.

Wie een woning wil kopen met het oog op verhuur, moet de fiscale én wettelijke haalbaarheid vóór de aankoop onderzoeken. Voor Amerikaanse kopers zijn daarnaast specifieke internationale aandachtspunten relevant; zie onze informatie voor Amerikaanse kopers.

Welke fouten maken internationale kopers vaak?

• 9% registratiebelasting automatisch op de verkoopprijs toepassen zonder te onderzoeken of prezzo-valore mogelijk is;
• aannemen dat elke aankoop bij een projectontwikkelaar btw-belast is;
• de eigen notarisvergoeding verwarren met belastingen die via de notaris worden betaald;
• denken dat de eerste woning in Italië automatisch een prima casa is;
• IMU, TARI of fiscale verplichtingen in het woonland vergeten;
• een verhuurrendement berekenen zonder fiscale en administratieve kosten.

Laat uw fiscale positie berekenen vóór u een bod uitbrengt

De juiste belastingberekening vereist meer dan alleen de koopprijs. Vraag vóór een bindende verbintenis naar de kadastrale gegevens, de fiscale status van de verkoop en de mogelijkheden en voorwaarden voor eventuele voordelen. Italian Property Finder coördineert waar nodig het overleg met de notaris, advocaat en belastingadviseur. Bekijk ook ons stappenplan voor aankoop van vastgoed in Italië.

Voor de wettelijke regeling en de genoemde aankoopbelastingtarieven verwijzen we naar de officiële gids voor woningaankoop van de Agenzia delle Entrate.

Dit artikel is algemene informatie en geen individueel fiscaal of juridisch advies. Italiaanse regels en gemeentelijke tarieven kunnen wijzigen. Raadpleeg voor uw dossier een bevoegde Italiaanse adviseur.